继中国地产巨头恒大在去年债务暴雷之后，近日又传出另一龙头开发商碧桂园无法支付到期债券。这消息引发新一轮的中国地产股震荡和中外投资人对中国地产行业前景的担忧。yibaochina.com
中国政府不久之前刚刚出台刺激政策，把激活萎靡经济的重望，寄托在房地产行业的快速复苏之上。在这个当口，碧桂园不合时宜的债务违约无疑是雪上加霜。yibaochina.com
中国经济虽然体量巨大，仅次于美国，但它最大的弱点是自主能力和可持续性极低。中美贸易战之前，这些致命弊端被巨大市场这个美丽面纱掩盖了。现在，面纱被揭开，世界渐渐看到了被掩盖的真相。yibaochina.com
但是，身在其中、受影响最大的普通中国家庭，对中国过去的和正在发生的重大事件，反而显得漠不关心。本文以恒大和碧桂园债务违约为例，分析中国大陆普通家庭正在面临的风险。yibaochina.com
从表面上看，恒大和碧桂园即使破产，受到影响的也只是这两个开发商的最后一批购房者。因此，中国大陆普通家庭的绝大多数都不会觉得自己将要受到影响。但是，中国整体经济与家庭财富早已与房地产连为一体，而中国的房地产业内部以及它与上下游产业和金融业之间存在着一荣俱荣、一损俱损的嵌合关系。在目前和未来很长一段时间的经济低迷期，地产业局部的困境将引发多米诺骨牌效应，从而放大成为全行业和跨行业的广泛危机。yibaochina.com
中国房地产业30年的野蛮发展，离不开大众炽热的购房需求的支持。中国家庭对购房情有独钟，除了传统观念，寄希望于房产升值以抵消货币贬值和增加资产收入是更主要的动因。yibaochina.com
在这种普遍的社会心态下，购买住房就成了中国家庭资产保值和快速积累财富的万能药方。在当前经济萎靡时期，这种信念又多了一类信众，那就是看到希望正在消失、准备押上全部家当孤注一掷的绝望者。yibaochina.com
但是，即使在过去楼市上行期间，这个药方也不是对所有的购房者都屡试不爽，更何况在连开发商都自顾不暇的现在。yibaochina.com
为了看清中国楼市投资者的未来归宿，有必要对楼市的需求端和供给端做一个量化分析。yibaochina.com
中国楼市现况分析
首先，中国楼市旺盛不衰的背后是大众永不满足的需求。几乎所有的人都被“买到房就是赚”这句口号打动了。活跃的购房者的组成结构，也从最初的仅仅为了避免通胀损失而把多余的资金投入楼市的中产家庭，逐渐演变成为了搭上房价上涨一夜致富快车而借贷炒房的投机一族。购房者中真正为了自住的占比恐怕不到1/3。yibaochina.com
这种近乎狂热的购房浪潮带来的直接后果就是，中国出现了大量的空置房。以2013年的数据为例（中国在2013-2014年以后不再系统发布住房统计数据），比较中国和世界其他国家和地区的住房空置率。富庶的欧美国家的住房空置率在10%以下，老龄化社会如日本和台湾的空置率较高，大约在15%左右。而在刚刚步入小康的中国，住房空置率已超过20%，也就是每5套住房中就有一套无人居住。请注意，这里所说的空置房，是指已经售出但无人居住的住房。如果把已经建成但还没有出售的住房计算在内，则空置率会更高。yibaochina.com
再来分析一下这些空置住房的持有人的构成。根据2014年的统计，虽然富有家庭所拥有的住房中有接近四成处于空置状态，但是最低收入家庭所拥有的住房同样有空置，并且空置比例达到2成。这组数据显示出一个值得警惕的倾向，那就是：中国的住房购买者中有很大比例不是出于居住需求而买房。更直白的表述是：很大一部分购房者是出于投机目的囤积住房，包括处于经济底层的家庭。yibaochina.com
需要强调的是，以上这些空置数据只包含已经售出的住房，并且仅仅是2013-2014年的数据。从2010年开始，中国每年有至少10亿平米的竣工住房进入市场，转而成为有产家庭手中的存量房。这意味着，在上面这些空置房的基础上，又增加了至少70亿平米的住房。如果以最抢手的60-90米住房类型计算，相当于在上面的空置率之上，又有1亿个单元的新增住房成为了存量房甚至空置房。如果中国把数据公开，今天的住房空置率恐怕会更加触目惊心。yibaochina.com
在货币贬值和通货膨胀的压力下，普通民众急于选择资产保值的方法；在竞争越发激烈、生存环境日益恶化的当下，大家急于发现并运用能够轻松快速致富的手段。这些都是可以用同理心理解的。yibaochina.com
但是中国楼市能帮助普通家庭达到上述目的吗？yibaochina.com
答案就藏在高空置率背后。yibaochina.com
空置率高企的后果
当一小部分人大量拥有稀缺物品时，他们可以通过贩售这类物品获得丰厚利润。这很容易理解。但是当这类物品数量泛滥，而且大多数人都持有一定数量的库存并随时准备套现的时候，还有多少人能轻易获利呢？虽然道理同样简单，但是大多数中国的中产家庭并没有真正看明白。yibaochina.com
现在中国的楼市就处于这种状况。通过上面的分析可以看到，中国新建住房售价之所以一路走高，背后的主要推手是投机需求。既然是投机，就需要把手中的空置房变现才能获利。因此，二手房市场是检验不动产获利空间的最直接的风向标。遗憾的是，大多数购房者把全部注意力放在了新建住房售价的增长曲线上，却忽视了二手房的价格变动。很多人将为这个忽视付出惨重的代价。yibaochina.com
下行的二手房市场
前面提到，从2007年至今，全国新建房屋售价逐年攀升，以北京市场升幅最高。但从2017年开始，北京新建房屋售价增幅显著放缓，增幅已经低于通胀率。然而直到今天，为了在北京买房置业而倾其所有者一直络绎不绝。近两年冲进北京楼市的买家仍然真诚地相信，他们下的赌注万无一失。yibaochina.com
那么我们就看一看同一时期北京的二手房市场。北京二手房挂牌价在2017年6月达到高点后就一路下行，两年时间里跌去10%。如果从投机角度衡量，2017年6月之后在北京买入住房的，都已经失去了很大一部分资产。yibaochina.com
作为一线城市之首，寸土寸金的北京的住房市场可以说是中国住房市场的风向标。北京新建住房价格滞涨，二手房价格下跌，其它城市自然也先后跟进。yibaochina.com
以厦门和上海为例。厦门曾经有着北上广深之外最火热的楼市，房价涨幅直逼深圳。但是就在北京进入滞涨期几个月之后，厦门新建住房价格也进入滞涨期，二手房挂牌价进入下行通道，两年之内跌去8%。新建住房价格和二手房挂牌价格走势几乎和北京完全一致，二手房挂牌价在2017年6月之后就一路下行。yibaochina.com
最后看一看另一个一线城市，上海。上海新建住房价格滞涨期比北京略长，二手房挂牌价在达到高点之前也呈现出一年多的滞涨期。但是最终，在2018年底，二手房挂牌价开始了和北京、厦门同样的下行。yibaochina.com
通过对以上这些典型城市的住房市场进行分析，可以发现两个规律。第一，二手房市场进入下行通道的速度和幅度远远大于同期新建住房价格上升的速度和幅度。第二，二手房市场进入下行通道之后，仍有大量买家涌入新建住房市场，这些买家有可能出于自住需求，但是更有可能是楼市投机者。无论属于哪一种购房动机，在二手房市场开始下行周期后进入楼市的，都将损失财富。yibaochina.com
楼市投机的新宠
中国楼市中的投机需求不仅仅集中在热点黄金城市。在北京、上海、厦门等热点城市新建住房价格进入滞涨期的同时，一些二线城市开始成为投机者的新乐园。yibaochina.com
以西安为例，2016年以前，西安的住房市场主要是满足当地居住需求为主，因此，从2010年到2017年之间，虽然每年都存在通胀，但是西安的新建房屋价格基本保持不变。这种平稳在2017年突然发生了变化，新建房屋价格从此一路上扬，两年之内上涨了至少30%。这段快速上涨时期正是热点黄金城市新建房屋价格的滞涨时期。可以肯定地推测，推动西安新建住房价格上扬的动力是突然涌入西安的投机资本，而不是自住需求的突然暴增。yibaochina.com
那么，这些近几年涌入西安楼市的投机资本的获利前景如何呢？我们只需要分析一下西安二手房市场的交易数据就能找到答案。yibaochina.com
虽然西安新建住房价格起飞时间晚于热点黄金城市，但是二手房挂牌价很快就达到了高点。2018年9月开始，西安的二手房挂牌价就进入了和热点黄金城市二手房市场同样的下行通道，一年时间内跌幅超过6%。经过3年武汉肺炎疫情的折腾，今天的西安二手房市场比起疫情前的疲软更加目不忍视。yibaochina.com
楼市下行之前入市的就一定是赢家吗？
从以上的分析可以得出一个结论，那就是：在二手房开始下行之后冲进楼市的买家，绝大多数都会损失资产。yibaochina.com
那么在此之前进入楼市的，他们的获利前景如何？关于这个问题，可以从两个角度回答：投机买房的角度和自住买房的角度。yibaochina.com
对于投机买房的人群，变现手中的房产是他们唯一有可能获利的途径。换句话说，如果变现现有房产的目的是为了购买价格更高的所谓“改善型”住房，那么任何获利都只是纸面财富。前面分析过的住房空置率数据表明，中国大多数投机型房产持有者，宁可令房产空置，也不愿积极出售房产以获利。因此可以预言，中国中产家庭的绝大部分将无法变现投资或投机所得。yibaochina.com
目前二手房市场的下行趋势已经从一线黄金城市向全国蔓延。在高存量房和高空置率的大环境下，二手房市场将面临持续的下行压力。今天，羊群效应导致绝大多数投机者选择等待观望而不是尽快出售不动产，他们也因此而失去了套利或止损良机。明天，同样的羊群效应会使所有投机者同时抛售手中的房产，但那时已经难觅接盘者，所有投机者都将逃脱无门。yibaochina.com
我们再来看一看自住型的购房者的财富前景。顾名思义，他们买房的主要原因是满足居住需要，虽然其中或多或少有一些保值增值的投资动机。他们会不会从中国楼市获益或被楼市伤害？yibaochina.com
从投入和产出角度来看，因为他们不会出售自住的居所，所以无论市场价格如何波动，他们都不会得益或受损。yibaochina.com
如果从性价比来看，购房者的财富付出远远大于他们的住房所能提供的质量价值。欧美普通住房的建筑寿命是200年甚至更长，而中国建筑的平均寿命是40年，民用住房的寿命更短。因建筑质量引发的业主维权事件在中国不绝于耳。由于质量低劣，大部分房龄超过25年的中国住房已经不再具有任何抵押价值。yibaochina.com
从所有权角度来看，住房持有者花钱买到的其实是居住许可，而不是物产所有权。建在国有土地上的住房，随时可能因土地被国家征收而失去合法性。这就如同一个要求一次付清70年的租金外加每月另附额外租金的住房租约。思维正常的人肯定不会打破脑袋去签这样的租住合同。yibaochina.com
买房对购房者生活质量的影响
最后我们从买房对购房者生活质量的影响这个角度来分析，自住型购房者是不是能从购买住房获益。yibaochina.com
在世界范围内比较，中国国民投入到不动产中的资金在GDP中的占比是世界上最高的，达到40%以上，而这个占比在欧美日等发达国家只有20%。具体到中国的各个收入阶层，自住房购买者群体所处的经济层级相对较低，因此买房支出在这个群体的收入中的占比要比中上收入阶层更高。yibaochina.com
在收入不变的情况下，增加某一项支出必定会导致其他支出的缩减。中国国民在不动产领域的高投资的同时，大大减低了国民在个人消费领域的支出。中国国民个人消费量在GDP中的占比不足40%，不仅远远低于欧美日等发达国家，甚至大大低于印度巴西等发展中国家。买房支出对于个人消费支出的挤压作用在经济层级相对较低的中国自住房购买者群体中表现得尤为明显。这个群体为了养房不得不节衣缩食。他们虽然坐拥价值百万的房产，但是时刻处在断供的边缘，他们是不折不扣的有产的穷人。yibaochina.com
综合起来看，为了自住而在中国买房的群体可以说是受到最大伤害的群体。但是如果这个群体有勇气告别固有的房产观念，充分利用高空置率下租房市场的优势，他们的生活立刻就会从目前捉襟见肘的挣扎状态一跃上升进入令周围的人羡慕的真正的中产生活。yibaochina.com
保财（住房）还是保命
在当下经济下行的中国，保财（住房）还是保命并不是一个二选一的简单问题。yibaochina.com
挣扎着保财的结局也许是人财两空。许多年轻的白领为了保住住房拼命工作，无奈一纸解聘通知使他们丢了房产，最后丢了性命。生活中这样的事件越来越频发。yibaochina.com
尽快变现房产，也许是目前中国中产家庭保财保命的最佳选择。y
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