易富贤：中国房地产"堰塞湖"和一胎化政策是双胞胎

人口学家易富贤

中国房地产总市值超过美国、欧盟、日本的总和，甚至超过了整个美国债券市场。2021年中国恒大地产爆雷，标志着中国房地产市场危机的开始。截至2022年底恒大负债总额达2.4万亿元，2023年8月在美国申请破产保护。另一家房地产巨头碧桂园也面临流动性压力。中国的房地产“堰塞湖”随时有溃决的风险。

被错误耕地数据吓出的独生子女政策和耕地红线

那么，中国房地产“堰塞湖”是如何形成的？其实其根源与独生子女政策是一样的。1980年官方宣传，“中国以占世界7%的耕地养活着占全球22%的人口”，因此既要实行独生子女政策以控制人口，也要保护耕地。当时认为中国的耕地只有14亿亩，人均只是印度的40%。但是1996年经过卫星遥测，发现中国的实际耕地有19.5亿亩。

其实影响粮食产量的因素很多，耕地多并不意味着粮食产量多，比如2022年中国的耕地面积只是印度的82%，但粮食产量却是印度的2.1倍。2022年中国的粮食有17.6%是来自进口（主要是大豆），并不是因为耕地不足，而是因为农业政策和国际市场体系。其实中国的粮食增产潜力巨大：

第一，现有耕地还有增产的潜力。中国的谷物平均亩产已经从1980年的197公斤增加到2022年的425公斤，如果今后亩产能够达到美国现在的水平，那么粮食还将增产30%。

第二，中国科学院完成的调研成果显示，中国还有8亿亩后备耕地资源，其中40%具有较好开发条件。

第三，中国有20亿亩的沙漠和沙漠化土地，如果在部分地区推广滴灌和改造土壤，耕地还将大为增加，比如昔日的不毛之地毛乌素沙漠正变成沃野良田。中国60亿亩草原（超过了印度国土面积）目前对食品（肉、奶制品）的贡献度还很低，潜力巨大。并且室内农场、白色农业（微生物将秸秆转变为饲料）的推广也将大幅增加粮食产量。

其实人均粮食并非越多越好，过多会导致肥胖、糖尿病、心脑血管疾病等疾病和高医疗成本。比如在发达国家中，人均每天膳食摄入的热卡、脂肪、蛋白最低的是日本，最高的是美国；但寿命最长的却是日本，最低的是美国。根据《联合国粮农组织统计年鉴-2022》，中国人均每天膳食摄入热卡、蛋白已经远高于日本，而与英国、澳大利亚等国相当。

被篡改的人口数据和房地产泡沫

中国2000年人口普查显示生育率只有1.22，意味着下一代人口减半。耕地被低估，粮食增产潜力大，而人口又将减少，那么理应停止计划生育并放宽城市用地。但是2006年国家人口发展战略组却将生育率篡改为1.8，预测总人口将 在2033年达15亿峰值，建议继续实行独生子女政策并保护耕地。于是 “十一五”规划以“1.2亩/人”为标准，设定“18亿亩耕地红线”，严控城建用地。中国城市建成区全部以超过1万人/平方公里进行规划的，比如，国务院批准2020年主城区人口/城建用地（万人/平方公里）：重庆700/561，郑州450/400，襄阳170/153，衡阳130/120，新乡155/140。

2000年以来中国在快速城镇化。尤其是由于所有的资源都向大城市倾斜，导致年轻人口快速涌入大城市。以深圳为例，2010年国务院批准的2020年城市规划是，常住人口/建设用地控制在1100万人/890平方公里以内。但是2020年普查显示实际人口达1756万，而城市建成区只956平方公里，每平方公里1.8万人，其中福田区高达2.7万人。上海虹口区、黄浦区和广州越秀区每平方公里甚至高达3.1-3.5万人。而美国芝加哥、费城、迈阿密等大城市的中心城区每平方公里只有4千多人，建成区则只有1千多人。

2021年中国城镇化率达到65%，其中25%生活在县、镇，40%生活在城市，但是城市建成区总面积只有6.24万平方公里（0.94亿亩），只占0.65%的国土面积，当然导致高房价。而中国在实行二孩、三孩政策后，即便依照官方夸张的数据，人口在2022年开始负增长，峰值只有14.1亿。笔者论证实际人口只12.8亿，到2050年将降至10亿。那么以“1.2亩/人”的标准，14.1亿、12.8亿、10亿人口只需要16.92亿、15.36亿、12亿亩耕地，可以增加数亿亩土地用于城建。笔者在《大国空巢》中指出，即便中国的城市全部以芝加哥的人口密度进行规划，也是有足够的土地的，那么房价将大幅下降。

“18亿亩耕地红线”导致城市“人满为患”，造成“中国人口太多”的假象，为继续计划生育提供了依据，人为造成的土地稀缺也为“土地财政”铺平了道路。中国政府在经济学者胡鞍钢等人忽悠下，实行分税制改革，财税向中央政府集中，减少了地方政府可支配的财政资源，于是卖地成为地方财政的重要来源。而独生子女政策降低家庭刚需，抬高储蓄率，中国又缺乏其他投资渠道，于是大量资金流入房地产。

无视学者的预警

笔者在2013年版《大国空巢》一书里，从人口角度预警了房地产泡沫。2015年1月笔者和北京大学国民经济研究中心主任苏剑为方正证券做了一个行业报告，预警房地产危机，几十家媒体做了报道，其中人民网的标题《业内报告：人口红利终结，中国房价到顶》。2015年《环球时报》发表笔者的《中国城市“人满为患”归因于人口理念错误》，建议增加城建土地供应。如果当时在房地产上踩刹车，是可以避免房地产泡沫的。

但是中国当局无视笔者的预警，在房地产上继续踩油门。原因之一是，林毅夫、李稻葵等官方经济学家预测中国的经济在今后几十年内有年增8%的潜力，今后经济总量将是美国的2、3倍。但是中国的经济增长率在2012年开始减速，为了实现所谓的“潜在增长率”，就拼命投资，尤其是投资房地产。于是，2015年开始房价一路狂飙。比如2022年底北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅销售价格分别是2014年底的1.73倍、1.81倍、1.80倍、1.97倍。

其实，笔者在2004年到2010年反复指出，2012年将是中国人口和经济的拐点。2012年后中国经济增速的下降，是因为劳动力负增长和人口老化，潜在经济增长并没有主流经济学家预测的那么高，过度投资其实是透支今后的增长，也会造成巨大的泡沫。

现在中国房地产市场的价值是GDP 的4倍，而美国只是 GDP 的1.6 倍，日本也只是 2.1 倍。房地产行业占中国经济活动约四分之一和家庭财富的三分之二。中国政府面临两难，如果房地产“堰塞湖”垮塌，除了将导致经济减速、地方政府债务危机外，还可能将冲毁中国的债务市场和银行系统，甚至引发全球金融危机。如果继续加固“堰塞湖”的堤坝，年轻人将买不起房子、生不起孩子，民不聊“生”，将导致人口崩溃。日本的生育率在东亚地区最高，原因之一是其房地产泡沫在1990年破裂了，因此房价相对较低。现在中国的总人口已经在负增长，尤其是28-37岁购房年龄人口在快速减少，房地产的“堰塞湖”溃决看来难以避免。

易富贤（《大国空巢》作者，美国威斯康星大学麦迪逊分校研究员）

文章来源：RFA